Vendre à Calais : l’audit énergétique et la négociation

À Calais, 12 882 diagnostics sont enregistrés dans la base DPE de l'ADEME (un même logement peut en avoir plusieurs). Les étiquettes E, F et G appellent une attention particulière car elles entrent dans le périmètre de l’audit énergétique obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété.

Vente à Calais : 2 792 DPE classés E et 1 137 classés F ou G

La classe E rassemble 2 792 diagnostics, soit 21,7 % des enregistrements locaux. Les classes F et G en réunissent 1 137, soit 8,8 %. Pour comprendre la portée de ces chiffres, il faut donc séparer trois objets : les diagnostics enregistrés, les caractéristiques du bien effectivement vendu et le champ réglementaire de l’audit.

• Classe E : 2 792 diagnostics enregistrés (21,7 %).
• Classe F : 832 diagnostics enregistrés (6,5 %).
• Classe G : 305 diagnostics enregistrés (2,4 %).
• Classes F et G réunies : 1 137 diagnostics enregistrés (8,8 %).

Audit obligatoire pour la classe E depuis le 1er janvier 2025

L’audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G. La classe E y est soumise depuis le 1er janvier 2025. À Calais, 2 792 diagnostics sont classés E. L'obligation dépend toutefois du type de bien et de sa situation de propriété.

Les maisons individuelles représentent 34,5 % des diagnostics réalisés à Calais. L’application de l’obligation d’audit dépend des caractéristiques spécifiques du bien mis en vente.

Négociation : le poids des DPE F et G à Calais

Le poids des diagnostics F et G constitue un élément de contexte pour une vente, pas une mesure de décote. Les faits disponibles ne comportent ni prix de transaction, ni prix affichés, ni écarts entre les deux. Ils ne permettent donc pas d’associer une étiquette à un montant de négociation, encore moins de promettre un résultat. La présence de 1 137 diagnostics F ou G indique que ces classes existent dans le parc diagnostiqué local.

L’audit relève, quant à lui, du périmètre réglementaire indiqué pour certaines ventes. Aucun de ces éléments n’est ici accompagné d’un chiffrage de travaux, d’une estimation de valeur ou d’un historique de négociation. Les conséquences financières ne peuvent donc pas être déduites du seul rang énergétique. Cette limite vaut pour les classes E, F et G comme pour les autres étiquettes.

• Ce que le périmètre réglementaire apporte : l’identification des catégories de biens E, F ou G dont la vente est concernée par l’audit.

À Calais, 3 874 DPE classés C et 4 759 classés D

Les diagnostics classés C sont au nombre de 3 874, soit 30,1 % du base DPE, tandis que la classe D compte 4 759 enregistrements, soit 36,9 %. À l’autre extrémité de l’échelle, 29 diagnostics sont classés A, soit 0,2 %, et 291 sont classés B, soit 2,3 %. Cette distribution permet de replacer une étiquette dans le paysage énergétique diagnostiqué de Calais. Elle ne constitue pourtant pas un ensemble de références de vente comparables : les effectifs ne disent pas quels biens présentent une surface, une période de construction ou un statut de propriété similaires.

La comparaison utile reste donc descriptive. Dire que la classe D est davantage représentée que la classe E dans les diagnostics enregistrés ne revient pas à dire qu’un bien D se vend mieux qu’un bien E. De même, la faible présence des étiquettes A et B ne permet pas de leur attribuer une prime de prix. Pour une lecture centrée sur la vente, la répartition énergétique sert à identifier le contexte, tandis que les propriétés particulières du bien restent distinctes.

68,3 % de bâti antérieur à 1975 : un contexte, pas un devis

L’ancienneté du bâti complète ce contexte de vente. La période dominante est 1948-1974, avec 37,4 % du base DPE. Le bâti antérieur à 1949 représente 30,9 %, celui antérieur à 1975 atteint 68,3 %, et les périodes antérieures à 2001 totalisent 90,5 %. Ces repères décrivent des ensembles de périodes, mais ne doivent pas être additionnés comme des catégories indépendantes : les seuils chronologiques recouvrent en partie les mêmes constructions. Ils montrent le poids des périodes anciennes dans les données analysées. Ils ne fournissent cependant ni un état technique de chaque bien ni une ventilation des classes énergétiques par période de construction.

Dans une négociation, l’âge d’un bâtiment ne peut donc pas tenir lieu de diagnostic énergétique ou de budget de travaux. La coexistence d’un bâti largement antérieur à 1975 et de diagnostics de classes différentes décrit le parc analysé, sans établir de causalité entre ces informations. Pour la vente d’un bien particulier, transformer ces pourcentages en liste de travaux nécessaires dépasserait ce que les faits permettent de soutenir.

Coût énergétique : 1 270 € par an en moyenne

Le coût énergétique annuel médian estimé à Calais est de 1 270 €, pour une consommation médiane de 206 kWh/m²/an et une surface de 69 m². Ces indicateurs donnent des ordres de grandeur pour le parc local, bien que le coût réel dépende de chaque logement.

Le gaz naturel est le chauffage principal le plus représenté selon l’ADEME, avec 6 263 diagnostics. Ce nombre ne désigne pas nécessairement autant de logements uniques et ne donne pas la répartition de ce chauffage entre les classes A à G. Il ne permet donc pas d’attribuer une étiquette particulière à tous les biens concernés, ni de relier directement le coût médian au seul gaz naturel. Pour une analyse de vente, chauffage, consommation et coût restent des informations différentes.

Vauxhall, Calais Nord Notre-Dame et inondation : situer sans surinterpréter

Les secteurs Quartier Vauxhall, Calais Nord Notre-Dame, Hôtel de Ville Lafayette, Van Grutten et Fontinettes Fleurs sont au cœur du paysage immobilier calaisien. La répartition des diagnostics s'applique à l'ensemble de la commune.

Géorisques recense quatre familles de risques à Calais : inondation, séisme, risque industriel et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon est de niveau 1. Ces informations, distinctes du DPE, contribuent à la description de la situation d'un bien.

• Secteurs concernés : Vauxhall, Calais Nord Notre-Dame, Hôtel de Ville Lafayette, Van Grutten et Fontinettes Fleurs.
• Risques recensés : inondation, industriel et transport de marchandises dangereuses.
• Potentiel radon de 1.

Comprendre les repères du diagnostic local

La population communale de référence du recensement est de 67 571 habitants. Elle ne sert pas à convertir les 12 882 diagnostics en taux de couverture du logement : habitants, diagnostics et logements uniques sont des unités différentes. Les répétitions possibles d’un même logement empêchent un tel raccourci.

Enfin, une vente avec projet locatif appelle à distinguer deux cadres. En métropole, les logements G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les échéances prévues concernent F en 2028 et E en 2034. Ces dates portent sur la location, tandis que l’audit décrit ici concerne la vente des maisons individuelles et immeubles en monopropriété E, F ou G. Elles ne mesurent pas un effet sur les prix. La portée concrète de l’analyse calaisienne est donc de clarifier les catégories concernées et les repères disponibles, sans remplacer l’examen du bien vendu par une moyenne communale.